A medida que el sector inmobiliario se enfrenta a diferentes retos, la necesidad de explorar fuentes de financiación para promoción inmobiliaria innovadoras y diversificadas se ha vuelto más apremiante que nunca.
Para dar luz sobre este tema, en este artículo exhaustivo, Van Corporate desentrañaremos los entresijos de la financiación inmobiliaria, destacando las alternativas más allá de los préstamos bancarios tradicionales y explorando las ventajas de los fondos de inversión especializados.
Panorama actual: Retos y oportunidades
El sector inmobiliario español se encuentra en una encrucijada, enfrentando una serie de obstáculos que están remodelando el panorama de la financiación.
Desde la incertidumbre del mercado del suelo hasta los retrasos en las gestiones administrativas y los cambios en la demanda, los promotores se ven obligados a adaptar sus estrategias para mantenerse a la vanguardia recurriendo a nuevos modelos de financiación para promoción inmobiliaria.
Retrasos en las gestiones administrativas
Los promotores a menudo se enfrentan a retrasos en la obtención de licencias y permisos necesarios para construir y promover, lo que afecta negativamente a la rentabilidad de los proyectos.
De acuerdo con el informe «Licencias urbanísticas: el tributo invisible«, elaborado por ASPRIMA y EY, el tiempo medio para otorgar licencias de obra nueva en España es de 12 meses, mientras que el retraso medio para la licencia de primera ocupación es de 3 meses.
Estos retrasos pueden generar un sobrecoste medio de casi 13.000 euros por vivienda para el comprador.
Cambios en la demanda
Cambios en la demandaLa crisis económica vivida dejó una resaca de cambio en la tendencia de compra de viviendas por particulares.
Si bien los datos del Consejo General del Notariado demostraron una caída del 7,8% interanual en las compraventas de viviendas en octubre de 2020, el Ministerio de Vivienda informó de un aumento en las transacciones inmobiliarias durante el tercer trimestre del mismo año.
Esta fluctuación llevó a los promotores a desarrollar proyectos destinados a inversores, como edificios para alquiler o proyectos «Built to Rent«.
A todo ello hay que sumar un cambio en las preferencias de los compradores, quienes optan por viviendas con espacios al aire libre, como chalets con jardín, pisos con terraza o unifamiliares en las afueras de las ciudades.
Fuentes tradicionales de financiación para promoción inmobiliaria
Antes de profundizar en las alternativas de financiación, interesa comprender las fuentes tradicionales a las que han recurrido los promotores inmobiliarios.
Recursos propios de financiación
En cualquier proyecto, existe un porcentaje de recursos propios de la empresa, independientemente del sector o la fase en la que se encuentre.
En el caso de la promoción de viviendas y la inversión inmobiliaria, el promotor adelantará fondos para construir casas, oficinas o reformar viviendas, y una parte considerable de ese capital provendrá de sus propios bolsillos, ya sea de promociones anteriores o de liquidez en caja.
Préstamos bancarios
La banca ha sido un aliado tradicional de los grandes proyectos inmobiliarios a través de los préstamos al promotor. La ventaja de los préstamos bancarios es que suelen cubrir cantidades mayores de capital, aunque no siempre en las mejores condiciones ni de la forma más rápida.
Alternativas emergentes de financiación para promoción inmobiliaria
A medida que el panorama de la financiación evoluciona, los promotores inmobiliarios están explorando alternativas más allá de los préstamos bancarios tradicionales. Dos opciones prominentes son los fondos de inversión especializados y el crowdfunding inmobiliario.
Fondos de inversión especializados y SOCIMI
El private equity y el venture capital también son opciones de financiación para promoción inmobiliaria. Aquí es donde entran en escena los fondos de inversión inmobiliarios y las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), que serían los REITs españoles.
Los fondos de inversión inmobiliarios pueden invertir en empresas del sector, pero también en proyectos concretos, mientras que las SOCIMI se dedican de lleno a la inversión en bienes raíces, con un enfoque particular en el negocio del alquiler.
En ambos casos, se puede conseguir financiación, aunque suelen estar más enfocados en grandes proyectos y promotoras. Si un proyecto es más reducido, es posible que no sean la mejor opción.
Crowdfunding inmobiliario: Una alternativa prometedora
El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiación participativa que suma pequeñas aportaciones de muchos inversores.
Por un lado, los inversores particulares pueden invertir en proyectos inmobiliarios que de otra forma quedarían fuera de su alcance, tanto por la inversión mínima de entrada como por la naturaleza del mercado.
A fin de cuentas, un pequeño inversor no está al tanto de las oportunidades de promoción ni estas se publicitarían fuera de las plataformas de crowdfunding.
Por otro lado, los promotores obtienen una fuente de financiación para promoción inmobiliaria adicional que complementa los préstamos tradicionales y los fondos propios.
Además, esta forma de financiar proyectos suele tener mejores condiciones que los préstamos tradicionales y es más flexible.
Ventajas del crowdfunding inmobiliario
- Puede financiar proyectos de obra nueva, compra de inmuebles para su alquiler o venta, y reforma de inmuebles para su posterior venta.
- Cuenta con una regulación clara que protege tanto a los promotores como a los inversores.
- Permite la diversificación, ya que los inversores pueden acceder a diferentes tipos de proyectos a la vez, que estarán totalmente diferenciados en las plataformas de crowdfunding.
- Todo tipo de proyectos inmobiliarios son aceptados por las distintas plataformas de crowdfunding inmobiliario.
- El crowdfunding inmobiliario sigue siendo una forma diferente de obtener financiación, pero que aporta importantes ventajas frente a la inversión tradicional.
Préstamos puente: Una solución temporal
Los préstamos puente son una opción muy habitual como fuente de financiación para promoción inmobiliaria. Permiten obtener liquidez adicional para desarrollar el proyecto, normalmente antes de disponer del préstamo promotor.
Como su propio nombre indica, es un préstamo que actúa como puente entre dos créditos. Su principal ventaja es que no son deuda de la sociedad, sino del activo. Se suelen crear como primera hipoteca y tienen garantía hipotecaria sobre el suelo u otros activos inmobiliarios.
Suelen tener un plazo de devolución corto porque se cancelarán al obtener el préstamo promotor.
Características del Préstamo Puente
- Préstamo de corta duración: La devolución se realizará en un plazo máximo de 24 meses.
- Financiación diferente a la bancaria: Concedida por un fondo de inversión, lo que permite acceder a personas con deudas, siempre y cuando sus negocios superen el estudio de solvencia.
- Oportunidad de iniciar un proyecto: Da la oportunidad al promotor de iniciar un proyecto, conseguir licencias, contratar a la constructora, adquirir un terreno para el proyecto y todo lo necesario para desarrollar o finalizar un proyecto inmobiliario.
- Mayor ahorro de impuestos y gastos: El promotor tiene un mayor ahorro de impuestos y gastos si opta por esta vía de financiación.
Financiación de deuda: Emisión de bonos y fondos de inversión
Otra opción de financiación para promoción inmobiliaria pasa por recurrir a la deuda. La alternativa clásica sería la emisión de bonos con diferentes horizontes temporales.
Un bono o un pagaré es una emisión de deuda donde la promotora se compromete a abonar anualmente unos intereses y devolver el capital al final del préstamo.
Otra alternativa son los fondos de inversión de deuda, que son más flexibles que los préstamos tradicionales, pero también con un coste más elevado.
Instrumentos financieros para conseguir liquidez
Existen otras herramientas para financiar proyectos y conseguir liquidez, como el leasing inmobiliario, que son contratos financieros donde se cede el uso de bienes inmuebles a cambio del abono de unas cuotas mensuales.
Esta fórmula es más habitual en oficinas, hoteles y edificios industriales.
En esta misma línea, se puede recurrir al factoring y al confirming para obtener liquidez.
El factoring consiste en adelantar el cobro de las facturas de los clientes, cediendo su cobro a una tercera empresa, mientras que mediante el confirming, un banco se encarga de gestionar los pagos a sus proveedores, permitiéndoles anticipar facturas pendientes a cambio de un descuento en las mismas.
Contratos de permuta: Una opción de financiación alternativa
Un contrato de permuta no aportará una inyección de fondos, pero sí que sirve para abaratar el coste inicial.
El contrato de permuta en construcción supone aportar un solar para el proyecto a cambio de vivienda en la nueva obra. Es decir, se intercambia el suelo por participación en el proyecto, normalmente con uno o varios pisos.
Esta es una opción de financiación para promoción inmobiliaria válida para obra nueva o reformas completas y permite al promotor ahorrar buena parte de los costes iniciales.
Asesoramiento especializado en financiación para promoción inmobiliaria
En este entorno complejo y en constante evolución, es fundamental contar con el asesoramiento profesional adecuado.
Las empresas especializadas en financiación para promoción inmobiliaria, como Van Corporate, podemos brindar recomendaciones a medida para cada cliente, bajo un riguroso análisis de las necesidades de su organización empresarial o entidad.
En Van Corporate podemos guiar a diferentes modelos de empresas promotoras a través de las diferentes opciones de financiación para promoción inmobiliaria, ofreciendo soluciones estratégicas que maximicen las oportunidades de éxito para cada proyecto.
Aprovechando las oportunidades de financiación para promoción inmobiliaria
El panorama de la financiación inmobiliaria está en constante evolución. A medida que los promotores navegan por este entorno cambiante, es esencial mantenerse abiertos a alternativas más allá de los préstamos bancarios tradicionales.
Los fondos de inversión especializados, el crowdfunding inmobiliario, los préstamos puente y otras opciones innovadoras están ganando terreno, ofreciendo a los promotores la flexibilidad y las condiciones favorables que necesitan para llevar a cabo sus proyectos.
Al aprovechar estas oportunidades y buscar el asesoramiento profesional adecuado, es posible conseguir la liquidez necesaria y aprovechar al máximo el potencial que la financiación para promoción inmobiliaria aporta para impulsar el éxito de sus proyectos.
