La adquisición de capital para actividad inmobiliaria, con destino de venta bajo las condiciones actuales del sector en España, se contempla ante diferentes fuentes de financiación de las que se venían conjugando con anterioridad.
Los actores tradicionales de financiación inmobiliaria, las entidades bancarias, han modificado y endurecido sustancialmente los criterios de análisis de riesgos. Las nuevas condiciones están motivadas por las consecuencias que la crisis arrojó sobre los players de la financiación.
Ante las nuevas dificultades de financiación inmobiliaria surgen alternativas muy interesantes que permiten conseguir el capital necesario bajo un menor paraguas de requisitos. Es la llamada financiación alternativa a la tradicional.
Para entender cómo financiar un proyecto de promoción inmobiliaria a través de capital privado hablaremos primero sobre las necesidades de financiación en el proyecto de promoción inmobiliaria y cuáles son las posibles soluciones para conseguir la liquidez necesaria.
Elementos fundamentales de una promoción inmobiliaria
Conviene determinar los elementos que van a intervenir a la hora de valorar cómo financiar un proyecto de promoción inmobiliaria, sea cual sea el tipo de financiación a la que se recurrirá posteriormente.
Con anterioridad a la solicitud de financiación para promoción inmobiliaria se debe aportar un proyecto de viabilidad financiera, técnica y urbanística. En este proyecto intervienen elementos como el pago del terreno y los correspondientes abonos en licencias, notaría e impuestos municipales, la realización de la obra y los movimientos de caja durante el período de promoción.
Una vez concretado este análisis. Este valor de financiación se determina en función de varios aspectos, como son el objetivo económico previsto y que concurran los requisitos mínimos de inversión de capital.
Requisitos de financiación para promoción inmobiliaria
Los players en financiación inmobiliaria exigen normalmente unos requisitos mínimos de inversión al promotor. Obviamente, se entiende que ellos no van a arriesgar su capital si observan que tú no estás dispuesto a arriesgar el tuyo.
Es por ello, que hay varios aspectos en que determinan unos criterios mínimos.
El primer requisito es la financiación del suelo. La inversión en el solar es un requisito fundamental, y constituye una barrera de sesgo para eliminar los proyectos no viables. Actualmente, ningún player del mercado financiero invertirá en grandes proporciones sobre el total del suelo y, de entrada, se pedirá al promotor un aporte mínimo del valor del mismo.
Otro elemento que juega un papel fundamental es la demanda. Si no existe un comprador final interesado, cualquier promoción inmobiliaria está destinada a ser un fracaso. Para los jugadores inmobiliarios, las promociones deben estar dirigidas a una ubicación adecuada ante una demanda solvente.
El “currículum” del promotor jugará un papel fundamental en la consecución de liquidez para promoción inmobiliaria. La solvencia financiera y comercial del promotor, así como su reputación, son aspectos fundamentales que se tendrán en cuenta, aún cuando la promoción se desarrolle a través de SPV (Sociedades Vehículos). Siempre hay una alerta de solvencia que será tenida en cuenta.
Financiación con capital privado para promoción inmobiliaria
Cuando la financiación para promoción inmobiliaria constituye una necesidad de liquidez urgente y no es posible esperar a realizar todos los pasos correspondientes a la tramitación bancaria, o simplemente es una realidad que las entidades bancarias no van a concederla, el capital privado permite conseguir la financiación necesaria para realizar la inversión.
En Van Corporate, gracias a nuestros conocimientos y amplia experiencia en este tipo de operaciones financieras alternativas, podemos proponer la viabilidad de cuatro tipos de financiación con capital privado para inversiones inmobiliarias. Se trata de financiación para invertir en compra inmobiliaria para la renta de alquiler, financiación para inversiones en oportunidades inmobiliarias, compra en subastas o compras de activos renuncia a parte del cobro por el acreedor.
Los proyectos inmobiliarios, sean del tipo que sean, necesitan una serie de recursos. Y de cara a la promoción inmobiliaria, un préstamo puente dirigido a promotores es una solución ideal para empezar un proyecto. Eso sí, siempre que se tenga suelo o acceso al mismo.
Préstamo puente para promoción inmobiliaria
De cumplirse el requisito del suelo, una de las soluciones financieras adecuadas para promotores inmobiliarios más interesante está constituida por la figura del préstamo puente.
El denominado préstamo puente recibe esta denominación al tratarse de una financiación externa en un corto plazo, mientras se le concede un préstamo promotor a la empresa interesada.
El préstamo puente para promotores inmobiliarios es una financiación de corta duración porque normalmente se cancela en un plazo entre 18 a 24 meses. Igualmente, es un modelo de financiación que es posible cancelar una vez finalizada la promoción.
La figura del préstamo puente para promotores es una solución muy recurrente y aplicable a la financiación alternativa de proyectos inmobiliarios. Los Fondos de Inversión, a través de esta herramienta, conceden liquidez a los inversores para iniciar gestiones inmobiliarias cuando carecen de los recursos iniciales necesarios.
El margen de liquidez habitual es un préstamo a promotores que ronda el 80% de la financiación del proyecto. Una cantidad más que suficiente para garantizar la continuidad del mismo y evitar su paralización por falta de financiación.
De esta manera, para el promotor, es posible disponer de la liquidez necesaria para conseguir las licencias correspondientes y los permisos necesarios, elaborar el proyecto, adquirir el terreno, contratar a una empresa constructora y cubrir los requisitos para el crédito promotor.
Se trata de un tipo de financiación diferente a la bancaria. Son los Fondos de Inversión los que satisfacen la liquidez, lo que da cabida en este escenario a entidades con deudas, siempre que sus proyectos obtengan la viabilidad en un estudio de solvencia.
Además, la entidad promotora consigue un mayor ahorro de impuestos y una reducción sustancial de gastos si recurre a esta vía de financiación de promoción inmobiliaria a través de capital privado.
Asesoramiento profesional para financiación de promoción inmobiliaria
Van Corporate constituimos un servicio consultor líder en financiación de promoción inmobiliaria, ofreciendo a PYMES y grandes empresas el acceso a soluciones financieras no bancarias bajo las mejores condiciones.
Nuestros más de 20 años de experiencia en el sector nos avalan, y nos permiten ofrecer ideas financieras a medida para cada cliente. Soluciones financieras para promoción inmobiliaria con capital privado sometidas a un riguroso análisis de las necesidades de cada entidad empresarial.
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