Análisis sobre la estabilidad inmobiliaria y financiera comercial

Los nuevos puntos de vista en el ámbito de la zona euro en referencia a registros de crédito relacionados con el segmento inmobiliario son un interesante entramado que cabe considerar.

Y para hacerlo de manera profusa, conviene analizar concienzudamente las relaciones entre la estabilidad financiera y los mercados inmobiliarios comerciales. Si algo evidenció la crisis financiera global fue la unión entre las subidas y bajadas de las CRE con el equilibrio de los sistemas financieros de un gran número de países. 

Pese a esto, aún somos noveles en cuanto al análisis de riesgo para las empresas respecto a los marcos políticos de ámbito macroprudencial. Todo ello debido al gran número de fallas en consideración a los datos y la complejidad inherente a los propios mercados. 

Para dar respuesta a esas lagunas en los datos, conviene tener en cuenta los valores del registro de crédito de la zona euro. El objetivo es analizar el tipo de relación entre los mercados de bienes inmuebles comerciales y las entidades europeas. Un análisis adecuado permite vislumbrar el desarrollo de la teoría económica hacia una práctica real. 

shopping mall g0d9653d67 1280

Los principales actores: la estabilidad financiera y los bienes inmuebles comerciales

Son, a todas luces, los canales de transmisión. El funcionamiento de los CRE incide directamente sobre la estabilidad financiera. Esto es un hecho aún teniendo en cuenta que se trata de un mercado complejo en su análisis y hay una notoria falta de datos no solo para una evaluación real de riesgos sino para una posible anticipación y reducción de los mismos. 

Si bien es verdad que la exposición de las entidades de crédito al CRE es mejor que su homónima residencia, las subidas y bajadas correspondientes a los ciclos económicos de las entidades comerciales constituyen consecuencias negativas para el equilibrio inversionista. No es una suposición. Es una realidad tangible que se evidenció en su momento durante la crisis financiera mundial.

El análisis de los datos de registro de crédito permite valorar en la zona euro los canales de transmisión bancaria y entender la respuesta del sistema financiero a las oscilaciones del CRE. 

Conviene considerar que en los mercados de CRE participan una amplia gama de elementos, con una notoria presencia porcentual de compradores no bancarios de naturaleza internacional, quienes desempeñan un papel destacado en la composición de los mercados de bienes inmuebles comerciales. 

El dato financiero: 

A finales de la década pasada, los fondos de inversión gestionaron un nada desdeñable 58% de adquisiciones en zona euro en mercados de bienes inmuebles comerciales, frente a un 21% de representación de sociedades no financieras. Además, un 14% de las operaciones las consignaron contrapartes europeas internacionales y un 35% por contrapartes de fuera de la zona euro. 

Cabe considerar, en un exhaustivo análisis, que los propietarios de activos comerciales están expuestos a pérdidas ante supuestos de caídas de precios al participar del mercado no bancario. Estas pérdidas suponen la materialización de los riesgos asociados a la transformación de la liquidez y un elevado apalancamiento para los fondos de inversión.

property gd6541dd92 1280

¿Cómo se expone el entramado bancario ante el mercado de bienes inmuebles comerciales? Son los créditos con fines comerciales en los que interviene la garantía de bienes inmuebles comerciales los que abren la puerta a la vulnerabilidad. Se produce, además, una relación directa entre condiciones crediticias de mayor amplitud y la dinámica de dicho mercado con el canal de garantías como herramienta vehicular. 

Es, pues, la concesión de préstamos a empresas participadas en actividades de bienes inmuebles comerciales lo que expone la seguridad bancaria, ya que el riesgo crediticio aumenta ante las posibles perturbaciones del mercado.

La garantía representada por la CRE es aceptada por las entidades bancarias, exponiéndose  al riesgo de pérdidas elevadas ante el posible escenario de la conjunción entre la caída de valores y el incumplimiento de pagos. 

A efectos de teoría económica, se deja patente que los bienes inmuebles comerciales como aval originaría un efecto de aceleración financiera debido a la imbricación de los precios de dichos bienes y el acceso al crédito por parte de los prestatarios, exacerbando las pérdidas ante la recesión al elevar aún más los excesos en los ciclos económicos. 

Retos emanados de los mercados de bienes inmuebles comerciales

Tanto fuentes de financiación como compradores y destinatarios son entidades diferenciadas para los mercados de bienes inmuebles comerciales. Es por esto que su análisis de riesgo es divergente.

La dificultad de los mercados de bienes inmuebles comerciales actúa en detrimento de un muro de contención útil para reducir los riesgos de las empresas vinculadas. Aunque las protecciones macroprudenciales se han utilizado de manera amplia en los últimos años, su uso ante riesgos vinculados a las CRE continúa siendo reducido. 

Los “jugadores” en el sector del mercado constituyen, por su naturaleza, un reto para la implementación del protocolo macroprudencial ya que este está basado en la figura de la entidad bancaria. 

Los datos con que se cuenta para un análisis fidedigno están limitados ante la participación de inversores internacionales no bancarios, así como por la complejidad de la exposición de la banca a este tipo de mercado.

Análisis de transmisión de riesgos con bases de datos de registro de crédito

En la zona euro, los datos de registro evidencian una exposición más allá del sector inmobiliario de un tercio de los préstamos. Los datos correspondientes a los registros de préstamo a las sociedades no financieras por parte de entidades de crédito zona euro permiten tasar tanto la garantía como tal como el objetivo de la línea de crédito. Esto, finalmente, permite cuantificar los canales de transmisión de riesgos.

El dato financiero:

blur g75f4d2577 1280Al iniciarse el confinamiento motivado por la pandemia se produjo una reducción de préstamos CRE. Este hecho puede suponer el agravamiento del impacto inicial en el mercado. 

Específicamente, las líneas crediticias para adquisición de bienes inmuebles comerciales disminuyeron considerablemente, frente al aumento de préstamos NFC. Esto supuso una tendencia crediticia de carácter muy moderado en contraposición con la amplitud de otro tipo de préstamos, aumentando la tensión en las empresas CRE durante dicho período. 

Pese a la disrupción, el riesgo de crédito mantuvo cierta estabilidad y las entidades bancarias se fortalecieron ante la venta de activos. La disminución de la tasa de morosidad fue una realidad y se redujo la cantidad de préstamos dudosos comerciales que se habían adquirido gracias a una adecuada enajenación de activos. 

Comprender los riesgos del mercado

Aunque estabilidad financiera y mercado de bienes inmuebles comerciales forman una pareja compleja, comprender su evolución y los riesgos inherentes pasa por analizar los datos de forma correcta. financial g5655789fc 1280

Aún con lagunas informativas que dificultan una adecuada evaluación de riesgos y el obstáculo de la ausencia de valores que permitan una adecuada política macroprudencial, es posible cuantificar la exposición real y soldar las brechas de la exposición financiera evaluar el riesgo crediticio y las garantías.

Los hallazgos evidenciados tras el shock de la pandemia permiten analizar de forma más concisa los canales de transmisión. Y, sobre todo, evidencian la importancia de contar con datos reales y completos para un análisis adecuado de la implementación práctica de las diferentes teorías económicas.

Financiación y captación de capital

Van Corporate es una firma especializada en financiación y captación de capital para empresas. Centrados en soluciones para PYMES y gran empresa, nuestro target de cliente son compañías en las fases de crecimiento y consolidación que precisan de un asesoramiento senior para su sostenibilidad presente y futura.

Compartir:
Juan Galán
Juan Galán
CEO en Van Corporate, Inteligencia Financiera - Asesor Financiero por la CNMV

Últimos blogs